Доля, моя доля

Подводные камни долевого строительства жилья.

Один из самых частых видов приобретения недостроенного жилья - заключение договора долевого участия в строительстве. Покупатель становится дольщиком и обязуется в оговоренные в договоре сроки оплачивать строительство возводимого жилого объекта в объёме его будущей жилплощади.

Договор заключается строго на определенную квартиру, указывается точный почтовый адрес строения. Если нет почтового, то вписывают временно присвоенный (строительный) адрес. В последствии его уточняют отдельным приложением к договору (с подписью и печатью).

Единой формы договора, увы, не существует, так как объекты и условия различаются. Однако основные пункты договора, как правило, неизменны везде: чёткое описание приобретаемого объекта недвижимости, права и обязанности сторон, сроки исполнения взаимных обязательств и ответственность за их невыполнение или несвоевременное (неполное) исполнение, условия и порядок досрочного расторжения данного договора (с указанием причин расторжения), а также перечислены виды обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), за которые стороны не несут ответственности.

Непростые пункты

Как правило, в договоре долевого участия есть множество пунктов, разобраться сразу в которых бывает сложно. В самом начале документ должен содержать полную информацию о продавце, заключающем договор (наименование, форма организации, все банковские реквизиты, юридический адрес и телефон). Если застройщик продает жилье через фирму-продавца, то к договору должен быть приложен документ, подтверждающий полномочия.

Данные об объекте включают характеристику дома и его эскизный проект (иногда он беспрепятственно предоставляется для ознакомления покупателю). Все документы  должны быть завизированы подписью и печатью. Вам обязаны продемонстрировать документы с подтверждением права застройки земельного участка.  Это может быть оформление земли в собственность, долгосрочную аренду, постановление на основе открытых торгов или победы в тендере.

В точное описание квартиры входит привязка к поэтажному плану, указание строительных осей.

Как платить будем

Большое внимание в договоре уделяется определению размера долевого взноса. Часто он зависит от стоимости одного квадратного метра. Желательно, чтобы он был фиксированным или привязанным к твердой валюте. Закрепляются сроки выплат, размер штрафных санкций (либо начисления пени) за срыв этих сроков по вине плательщика.

Кроме того, возможное увеличение стоимости строительства. Это тоже должно быть указано в договоре.  

Форс-мажор ударил по рукам

Представьте, договор долевого участия в строительстве заключен. Однако немногие представляют какие "беды" могут быть для них уготованы.

К примеру, вы находитесь в доле и являетесь полноправным "участником строительства". Это значит, что любой форс-мажор тоже ваш. Какие бывают форс-мажоры? По телевизору часто показывают яркие примеры отношений застройщиков и их дольщиков. Самый стандартный – кончились деньги. Самые частые варианты выхода из ситуации – снова собрать денег.  Как это сделать, также придется решать дольщикам.

Второй подводный камень - инфраструктура. Она играет далеко не последнюю роль, когда разом строится несколько домов. Деньги, как правило, дают все дома, но как потом это имущество делить? Ведь делать это редко кто хочет, но инфраструктуру должен кто-то обслуживать.  Решение принимают собственники, живущие в разных домах и обслуживающиеся, хорошо, если в одном ТСЖ. Иначе может быть конфликт интересов.

Мы рассказали вам сегодня об обязательных моментах, игнорирование которых покупателем может привести к невосполнимым потерям. Не забывайте, что покупатель всегда вправе проверить договор долевого участия в строительстве у юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью, прежде, чем его подписывать.

Экспертное мнение

Виктория Божак, риэлтор:

- Многие банки сейчас дают кредиты на покупку квартир в домах, которые строятся.  Правда, участие в долевом строительстве — дело рискованное. Можно остаться и без денег и без жилплощади. Таких случаев много, и о них постоянно говорят.  Только обманутых дольщиков меньше не становится. Связано это с тем, что  стоимость квартиры, которую только собираются построить, ниже, чем аналогичная, которая уже введена в эксплуатацию в новом доме. 

Если  вы все же решили вложить свои деньги в долевое строительство, то сначала узнайте все о застройщике.  Можно посмотреть отзывы о нем на интернет-форумах, проконсультироваться в банке, который кредитует фирмы, занимающиеся строительством.  Обратитесь за консультацией в любое агентство недвижимости, где риэлторы хорошо знают всех недоброкачественные фирмы и организации, которые занимаются строительством многоэтажных домов.

Также стоит помнить, что хороший, качественный дом за 3-5 месяцев не строят. На это уходит до нескольких лет.  Так что лучше покупать квартиру в доме, где уже построено 5-6 этажей и стройка не прекращается на длительное время.