Квадратное золото
Вкладываемся в недвижимость: основные правила.
Перепродажа или аренда?
Это два основных способа заработать на инвестициях в недвижимость. Каждый из них имеет свои плюсы и минусы.
Если свести их к общему правилу, то можно сказать, что перепродажа недвижимости – более выгодный и более быстрый, но и более рискованный способ «поднять деньги».
Опция «сдавать в аренду», наоборот, не сулит высокого и мгновенного дохода, но и менее опасна. (Кроме того, выступая в роли арендодателя Вы, в крайнем случае, всегда сможете «переквалифицироваться» в продавца и всё-таки выставить на продажу свой дом или квартиру.)
Перепродаём
Новые квартиры и дома растут в цене, в основном, в процессе их строительства. После сдачи в эксплуатацию недвижимость продолжает дорожать, но уже менее значительно. Таким образом, идеальный вариант получить максимальную и быструю прибыть – это приобрести квартиру в строящемся доме одним из первых, но и продать её сразу же после сдачи объекта
Однако, существуют и исключения из этого правила – иногда застройщики намеренно занижают цены на раннем этапе строительства. Например, чтобы сделать свои предложения более выгодными, чем у конкурентов. Кроме того, такая ценовая политика может быть обусловлена и какими-то важными минусами данного конкретного строительного проекта.
Кроме квартир и домов можно приобретать для перепродажи и апартаменты. Согласно российскому законодательству, так называются «номера в гостинице общей площадью не менее
Главный плюс вложений в этот вид недвижимости – их более дешёвая, по сравнению с «полноценными» квартирами, стоимость. Разница в цене составляет около 20%.
Существуют также различные способы повысить стоимость приобретённой недвижимости. Например, можно сделать качественный ремонт, перепланировку, разделить объект на несколько частей, а также перевести его из жилого фонда в нежилой или наоборот – в зависимости от вашей конечной цели.
Сдаём
Регулярные исследования российского рынка аренды проводит www.cian.ru. Вот наиболее интересные и актуальные факты и цифры:
- средняя окупаемость квартиры составляет 18,2 года - период окупаемости постоянно растёт,
- доходность от сдачи в аренду ежегодно снижается - в 2021-м году она составляла, в среднем, 5,6% от её стоимости,
- цены на недвижимость растут гораздо быстрее, чем цены на её аренду (в минувшем году +16,1% против +2,2%).
Тем не менее, сдача недвижимости в аренду по-прежнему выгоднее, чем «сдача» денег в банк. Например, в российских городах с населением от миллиона человек средний доход от аренды составил 5,6%, а средний доход от процентов по банковским вкладам (в рублях) – 4,4%.
Отметим важный момент – покупать недвижимость для сдачи в аренду лучше в провинции, хотя в Москве или Петербурге конечная цена аренды для съёмщика и будет выше. Например, эксперты оценили среднюю доходность от аренды в «северной столице» в 4,2%, а в Челябинске в 7,2% годовых.
Наиболее охотно берут в аренду небольшие квартиры – однокомнатные, либо так называемые «евродвушки». (Это двухкомнатные квартиры особой планировки – они состоят из спальни и ещё одного помещения, объединяющего кухню и гостиную). На такие объекты и надо обратить своё внимание в первую очередь. Не стоит забывать и про вышеупомянутые апартаменты.
Риски
Вложения в недвижимость – вещь достаточно рискованная, хотя рынок жилья и более-менее стабилен. Напомним об основных проблемных моментах.
Покупая недвижимость на стадии строительства, Вы можете столкнуться с тем, что проект вообще не доведут до конца или существенно затянут сроки его сдачи. Хотя российское законодательство и защищает «обманутых вкладчиков», притом совершенствуется в этом, сталкиваться с такими проблемами не хочется никому.
Экономическая ситуация в мире и стране может измениться не в лучшую сторону, что обязательно негативно отразиться и на ценах на недвижимость. В периоды финансовых кризисов проблемы с деньгами появляются как у застройщиков, так и у потенциальных покупателей (арендаторов) домов и квартир. Поэтому вкладываться в «недвижку» лучше в более стабильные времена.
Есть и риски, которые Вы не сможете предугадать и предотвратить. Например, рядом с домом, где Вы купили квартиру, могут построить вредное производство или автомобильную развязку. Это снизит стоимость жилья.
Подробнее о теме инвестиций в квадратные метры расскажет наш эксперт - руководитель компании INVITE-недвижимость Эдуард Сюткин.
Эдуард Сюткин
Самым эффективными стратегиями прошлого года стали краткосрочные инвестиции в целях дальнейшей перепродажи. Те, кто выбрали такой подход, заработали до 150-170% годовых на вложенные деньги. Если, к примеру, использовалось ипотечное плечо, то вложенные средства реализовывались не в полном размере стоимости (6, 7 или 8 миллионов), а по первоначальному взносу и платежам по ипотеке. Это один из самых быстродоходных и интересных способов работы, который актуален и в 2022 году.
Второй метод - это инвестирование в объекты недвижимости для последующей сдачи в аренду. Особую популярность получили апартаментные комплексы, в рамках того, что в Сочи был введен мораторий на строительство. Застройщики поспешно стали переоборудовать старые гостиницы, санатории и заводить в них управляющие компании.
Третий способ, который дал низкие результаты - это покупка уже готовых объектов недвижимости с ремонтом, интересными дизайнерскими решениями и дальнейшей продажей. Из-за высокой стоимости квадратного метра жилья с дополнительными расходами на отделку и оформление, включёнными в цену, эта схема не получила нужного спроса. Некоторые агентства продавали объекты покупателям, в которых не особо разбираются, и для последующей перепродажи пускали в реализацию объекты, которые ранее были уже сданы. Отмечу, что сданный объект - это уже вторичка, цена на который не растет, как на новостройки.
Если говорить о трендах 2022 года, то в нашем случае мы серьёзно специализируемся именно на краткосрочных инвестициях, потому что они являются самыми высокодоходными и быстрыми. Нужно понимать в какие объекты стоит заходить при инвестировании и соблюсти 3 ключевых момента - доходность, ликвидность и безопасность. Но существуют дополнительные факторы, на которые также стоит обратить внимание относительно самих объектов. Например, должен быть достаточный запас квадратных метров. В идеале лучше заходить на старте продаж жилого комплекса, либо новой очереди, когда цена находится на нулевом уровне. Если есть большой запас площади, то к объекту сохраняется интерес со стороны агентства и застройщика с поддержкой постоянной рекламы в целях увеличения спроса. И ещё один не менее важный фактор, который касается безопасности - объект должен быть легальным, т.е. построен по ФЗ-214 с ранее проведённой проверкой застройщика.
Вывод: Не все объекты одинаково полезны и не все приносят желаемую доходность. Важно, прежде чем заходить в инвестиционные объекты, найти специалистов, которые хорошо разбираются в рынке и смогут предложить лучшие варианты.
Хотите читать наши новости раньше всех?
Новости из приоритетных источников показываются на сайте Яндекс.Новостей выше других
ДобавитьПоследние новости
10.02.2025

07.02.2025

07.02.2025

07.02.2025

05.02.2025

05.02.2025

04.02.2025

04.02.2025

03.02.2025

03.02.2025

30.01.2025

30.01.2025

29.01.2025

27.01.2025

27.01.2025

24.01.2025

23.01.2025

21.01.2025

20.01.2025

17.01.2025

17.01.2025

17.01.2025

16.01.2025

16.01.2025

11.02.2025

11.02.2025

10.02.2025
